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HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
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1. Was ist unter Monitoring zu verstehen? Hinter dem Monitoring verbirgt sich ein kontinu - ierliches und nachhaltiges Risikomanagement - system, das sich vorrangig mit der Datenerhe - bung, -bereinigung und -analyse sowie der Ermittlung von Chancen und Risiken der jeweili - gen Pflegeeinrichtung vor Ort beschäftigt. Im Rahmen eines internen Monitorings erfolgt eine umfassende Analyse und Recherche mit einem genauen Vergleich der Betreiber, der Standorte, des Managements und der Immobilie. 2. Welchen Nutzen habe ich als Eigentümer vom Bericht? Im ersten Teil des Berichts erhalten Sie eine Übersicht über die grundlegenden Vertragskondi - tionen aus dem jeweiligen Pachtvertrag. Das spart Ihnen Zeit und zeigt die wesentlichen Punkte auf. Ferner erhalten Sie aktuelle Informa - tionen hinsichtlich des Mieters/Betreibers der jeweiligen Einrichtung. Hierbei wird nicht nur das Unternehmen samt seinem Leitbild, Aufbau, Management, sondern auch seine Finanz- und Ertragslage inklusive Trendermittlung dargestellt. Aufgrund der Konsolidierung des Pflegemarktes kommt es zum Erwerb kleinerer Pflegeheimket - ten seitens größerer Betreiber/Konzerne. Ob der im Pachtvertrag genannte Pächter auch weiter - hin Ihr Vertragspartner ist, wird mindestens 1 x pro Jahr überprüft und im Bericht kommuniziert. Demnach prüfen wir, ob es mittelbar oder unmit - telbar einen Pächterwechsel gab oder dies zu erwarten ist. Der Zustand der Immobilie wird geprüft und alle aktuellen und wesentlichen Daten dokumentiert. Der Standort, die Wettbe - werbssituation sowie die Belegungsentwicklung in der jeweiligen Einrichtung werden kontinuier - lich beobachtet und analysiert. Das ermöglicht das rechtzeitige Eingreifen beim Eintreten mögli - cher Risiken, die zu einem Mietausfall oder einer Wertminderung der Immobilie führen können. Zudem können auch die Chancen, die durch die Analyse ermittelt werden, wahrgenommen wer - den, denn Chancen können den Betreibern aufgezeigt werden. Ihre finanzierende Bank erfreut sich ebenfalls einer solchen Broschüre, da hierdurch auch die Risikoeinschätzung einfa - cher wird. Ergänzend erhalten Sie einen besse - ren Fremdkapitalzins, wenn letztlich Sie ihrer Bank diesen Bericht kontinuierlich zur Verfügung stellen und diese sich damit ein neutrales Bild ihrer Kapitalanlage verschaffen kann. Damit kön - nen Sie die Rendite ihrer Kapitalanlage wie - derum besser hebeln („leveragen“) mit dem Ziel, eine höhere Gesamtkapitalrendite zu erzielen. 3. Welche Sicherheit bietet mir das Monito - ring? Das erfolgreiche und wirtschaftliche Betreiben einer Pflegeeinrichtung hängt von sehr vielen Einflussgrößen ab, die nicht nur komplex, son - dern auch teilweise recht dynamisch sind. Die Komplexität besteht darin, dass der Betreiber/das Management neben den klassi - schen betriebswirtschaftlichen Kenntnissen auch über fundiertes und übergreifendes Wissen und Erfahrung in der Pflegebranche samt zugehöri - gen Gesetzen und Vorschriften verfügen soll. Unter Dynamik sind die sich ständig ändernden Rahmenbedingungen sowie der sich ändernde Inhalt (BIMS Chancen & Risiken Analyse) zu verstehen. Die Schließung eines Krankenhauses oder eines großen Unternehmens können bedeutende Auswirkungen auf den Standort und seine Attraktivität haben. Der Bedarf an Pflege - plätzen hängt nicht nur von dem Anteil der älteren Menschen vor Ort ab, sondern auch von der Anzahl der Wettbewerber, deren Spezialisie - rung und gebotenen Dienstleistung sowie der Größe und Positionierung auf dem Markt. Seitens des Staates, der zu einer optimalen Ver - sorgung älterer Menschen verpflichtet ist, kommt es zu Reformen innerhalb der Pflegebranche. Die politisch eingeführten Gesetzesänderungen haben gravierende Auswirkungen auf das Betrei - ben einer Pflegeeinrichtung. Auch für erfahrene Betreiber ist die Umstellung auf neue gesetzliche Richtlinien nicht einfach und ist mit finanziellen und personellen Risiken verbunden. Das Monito - ring ermöglicht es, Risikofaktoren zu erkennen, zu beobachten und Chancen für ausstehende Problemfelder zu ermitteln. Die oftmals vertretene Meinung seitens der Eigentümer, dass es doch kein Problem sei, eine Einrichtung zu übernehmen, ist nicht korrekt. Ins - besondere müssen die richtigen Informationen zu Betreiber, Behörden, Pflegekassen und ande - ren Institutionen vorhanden sein. Es kommt auf den Einzelfall, die Verträge und den Rahmen sowie die Ergebnisse aus der BIMS - Chancen & Risiken Analyse an. Transparenz und Trender - mittlungen sorgen für Sicherheit. Im Falle ausste - hender Probleme kann ein Notbetreiber auf die Monitoringberichte sowie die gewonnenen Infor - mationen zurückgreifen. Damit entsteht eine größere Chance, eine schwierige Einrichtung mit einer bereits bestehenden Lösungsstrategie zu übernehmen. Zuvor ist überhaupt erst ein adäquater Betreiber zu finden. 4. Welchen Vorteil erlange ich durch das Monitoring im Vergleich zu anderen Verwal - tern von Sondereigentum ohne Monitoring? Sie erhalten aktuelle und umfassende Informatio - nen hinsichtlich Ihrer Kapitalanlage. In Krisensi - tuationen, wie z. B. der Insolvenz des Betreibers, kann schnell und proaktiv gehandelt werden. Ergänzend unterstützen wir Sie im Falle des Hin - zuziehens von Anwälten. Nur die Objekte, für die das Monitoring kontinuierlich angefertigt wird, können im Risikofall mit einer Unterstützung rechnen. Anderweitig sind die Eigentümer auf sich selbst gestellt und für die Vermietung ihrer Immobilie selbst zuständig. Dies kann für den einzelnen Eigentümer sehr teuer werden. Auch die möglichen Instandhaltungsrückstände, die während der Leerlaufzeit des Objektes entstehen können, fallen zulasten der Eigentümer. Darüber hinaus werden bestimmte Informationen sowie die aus einer ermittelten Analyse gewonnenen Erkenntnisse an einen Betreiber weitergegeben. Damit steigen im Falle der Umsetzung die Chan - cen für ein wirtschaftlich sinnvolles Ergebnis, was in Ihrem Sinne liegt. 5. Wie sind die Monitoringberichte aufge - baut? Die Berichte haben grundsätzlich die vier BIMS Bausteine (Betreiber, Immobilie, Management und Standort). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es neben den Stamminformationen/ bestän - digen Informationen, wie z. B. Philosophie eines Unternehmens oder Verkehrsstruktur am jeweili - gen Standort, die sich kaum verändern, auch Informationen gibt, die in regelmäßigen Abstän - den aktualisiert werden. Das betrifft z. B. Kauf - kraft, Wettbewerb oder Auslastung der Einrichtung. Vollständigkeitshalber werden alle Informationen für den Leser in die Berichte mit aufgenommen. Für einen Schnellleser empfiehlt es sich deshalb, den Ausblick zu lesen. 6. Woher stammen die Daten für den Bericht? Neben den primären Daten, die von Betreibern direkt angefordert werden, werden für die Ana - lyse Informationen aus internen sowie öffentlich zugängigen Quellen, wie z. B. wissenschaftlichen Studien und statistischen Datenbanken herange - zogen. Solche Datenbanken sind für einen einzelnen Eigentümer teilweise sehr teuer. Fer - ner werden Informationen aus primären und sekundären Quellen zusammengeführt und abgeglichen. Nicht alle statistische Daten sind plausibel und können für eine kundige Analyse verwendet werden, sodass aufwendige Recher - chearbeit erforderlich ist. 7. Wie aufwändig ist die Erstellung des Berichts? Die Rückmeldezeiten des Betreibers und der zuständigen Verwaltung der WEG beeinflussen die Dauer der Berichterstellung. Ferner ist die Erstellung eines Berichtes abhängig von der Komplexität der Analyse des jeweiligen Stand - ortes, bedingt z. B. durch die Anzahl der Wettbe - werbseinrichtungen oder der Menge und Qualität vorhandener Daten. Neue Landesverordnungen und ständig neue Vorschriften erschweren die Analyse. Sinnvoll ist zu erwähnen, dass es sich um individuelle und keine pauschalen Standort - analysen handelt. Neben einer aufwändigen Recherche und einem Abgleich diverser sekun - därer Daten und deren Quellen werden ebenfalls primäre Daten erhoben und ausgewertet. 8. Wie unabhängig sind die Monitoringbe - richte? Durch das Monitoring wird Transparenz für die Eigentümer geschaffen, welches damit auch das Vertrauen in ein nachhaltiges Investment stärkt. Die Health Care Monitoring GmbH hält sich an ihre Werte, zu denen auch der Ausschluss einer möglichen Befangenheit zählt. Im Kern werden Daten und Analysen aus der Sicht eines objektiv dritten Betreibers gesichtet mit dem Ziel der Sicherung der Drittverwendungsmöglichkeit einer Immobilie. Im Kern werden die Sachverhalte daher nicht beschönigt dargestellt, sondern Fak - ten aufgezeigt. Die zum Zeitpunkt des Monito - rings erfassbaren Risiken werden in die Berichte mit aufgenommen. Anschließend werden die Berichte der Geschäftsführung vorgelegt, sodass das Management in regelmäßigen Abständen über die Situation an den jeweiligen Objekten informiert wird und im Worst Case Fall (hohes Risiko oder Problemsituation) rechtzeitig die Ver - waltung der WEG informiert, damit diese Sofort - maßnahmen ergreifen kann. Zu berücksichtigen ist, dass es an Zeit bedarf, gewisse Risiken sowie den damit verbundenen Trend zu ermit - teln. Sofern es im Rahmen eines Regel-Monito - rings Auffälligkeiten gibt, wird das betroffene Objekt häufiger als sonst geprüft, um möglichst schnell die Risiken zu erkennen bzw. diese aus - zuschließen. Wir weisen darauf hin, dass Immobilien trotz höherer Risiken platziert werden können und dass ergänzend bestimmte Risiken auch mittels risikoaffiner Konzepte akzeptiert werden können. Denn da, wo Risiken abgeschätzt werden kön - nen, ergeben sich auch Chancen, aus denen neue Investments oder bestärkte Betreiber her - vorgehen. 9. Was soll den Eigentümern eines Pflegeap - partements immer bewusst sein? Die Pflegeimmobilie ist eine der sichersten Kapi - talanlagen, obwohl diese trotzdem der Aufmerk - samkeit bedarf. Nicht zu unterschätzen ist nämlich dennoch ein der Kapitalanlage system - immanentes Risiko, durch das die Ausfallwahr - scheinlichkeit enorm steigen kann. Auch wenn die Ausfallwahrscheinlichkeit im „Investment Grade“-Bereich liegt, heißt dies nicht, dass ein Betreiber nicht ausfallen kann. Aufgabe des Monitorings ist es, den Verantwortungsgrad auf - zuzeigen, den die Eigentümer beim Kauf einer Pflegeimmobilie übernehmen, die damit verbun - denen Risiken transparent darzustellen und sofern möglich, diesen mittels Maßnahmenstra - tegie entgegenzutreten. Ziel dabei ist, auf den Fall der Fälle vorbereitet zu sein. Wussten Sie, dass es einem Kapitalanleger damit so ähnlich ergeht wie einem Bewohner, der ebenfalls nicht mit der Pflegebedürftigkeit rechnet? a. Das Eigentum an einer Immobilie verpflich - tet, z. B. zu einer engen Zusammenarbeit mit den anderen Miteigentümern, zu der Teilnahme an den Versammlungen, dem rechtzeitigen Nachgehen finanzieller Verpflichtungen, wie z. B. dem Aufbau einer Instandhaltungsrücklage und Leisten eines Vorschusses gemäß dem beschlossenen Wirtschaftsplan. b. Ferner steht eine angemessene und recht - zeitige Instandsetzung / Instandhaltung des Objektes im Fokus, um den Immobilienwert auf - rechtzuerhalten. Vertraglich ist der Verpächter (der Eigentümer/die WEG) zu der Instandhal - tung/Instandsetzung der Immobilien an „Dach und Fach“ verpflichtet. Der Betreiber übernimmt alle weiteren, vertraglich geregelten Instandset - zungs- /Instandhaltungsarbeiten. c. Sollte der Betreiber insolvent / zahlungsunfä - hig werden, aufgrund z. B. einer mangelnden Qualität oder aufgrund eines gesetzlich vorge - schriebenen Fachkräfteanteils zur Schließung veranlasst werden, ist es die Aufgabe der Eigen - tümer/der WEG schnell einen guten Ersatzbetrei - ber zu finden und die Immobilie erneut zu vermieten (Voraussetzung: Beschluss der Eigen - tümer). Hier stellt sich berechtigterweise die Frage, was einen guten Betreiber ausmacht: Wie ist dieser zu finden? Ist dieser bereit, diese Ein - richtung unverzüglich zu übernehmen? Aus welchem Grund hat der Vorbetreiber die Einrich - tung aufgegeben? Gerade in einem solchen Fall bietet es sich an, einem neuen Besitzer sachlich und fachlich korrekte Informationen an die Hand zu geben. Standortanalysen sowie Betreiberana - lysen kosten viel Geld und eine Betreiberüber - nahme (Share Deal) oder Betriebsübernahme kann nur dann erfolgen, wenn ein neuer potenzi - eller Interessent schnell und in übersichtlicher Weise die relevanten Informationen erhält. 10. Wird 100%ig gewährleistet, dass ein Ersatzbetreiber gefunden wird, wenn ein Monitoring steht? Grundsätzlich liefert das Monitoring die notwen - dige transparente Basis, im Übrigen auch für einen Ersatzbetreiber, der meistens sehr schnell alle relevanten Informationen erhalten möchte. Eine 100%ige Sicherheit kann nie erteilt werden und jede Situation muss einzeln geprüft werden, da es auf die Sachlage sowie betreiberspezifi - sche Aspekte in Absprache mit den Behörden vor Ort ankommt. Ergänzend darf nicht vergessen werden, dass im Falle eines Betreiberwechsels eine doppelt qualifizierte Beschlussfassung vor - liegen muss. Im Kern geht es daher um Verhand - lungen, die professionell geführt werden müssen. Kommt keine Einigung der WEG-Eigentümer zustande, kann auch nicht agiert werden. Wie Ihnen bereits bewusst ist, handelt es sich bei einer Spezialimmobilie um einen reglementierten Markt, der hoch- sensitiv ist. Es ist immer zu berücksichtigen, dass das Selbstbestimmungs - recht der Bewohner zu beachten ist und bei möglichen Gefährdungen für Leib und Leben behördliche Auflagen und Interventionen eintre - ten können. Demnach kann es zu erheblichen Schwierigkeiten bei möglichen Betreiberübernah - men kommen, wenn Bewohner z.B. dem selbst nicht zustimmen oder Versorgungsdefizite sofort ausgeglichen werden müssen. Die vorhandene Transparenz in Verbindung mit Expertenwissen verhelfen einen schnellen Über - blick zu gewinnen, vor dem Hintergrund, dass eine Einarbeitungszeit nicht zur Verfügung steht und im Krisenmanagement ein sofortiges Han - deln oft notwendig ist. Das Monitoring stellt damit eine sehr gute Ausgangsbasis für eine aus Sicht des Eigentümers wirtschaftlich sinnvolle Lösungsfindung dar. 11. Ist es grundsätzlich so, dass ein großer Betreiber sicherer ist als ein kleiner Betrei - ber? Eine gute Frage, die jedoch nicht allgemein beantwortet werden kann, da letztlich Größe nicht unbedingt bedeutet, dass die Ausfallwahr - scheinlichkeit sinken muss. Sofern der Standort und andere Faktoren hohe Risiken implizieren, kann sogar ein großer Betreiber zu Fall gebracht werden. Kleine Betreiber sind meistens schneller, konzeptionsfreudiger und können sich schneller Netzwerke aufbauen. Große Träger kennen teils ihre eigenen Einrichtungen nicht mehr. Grund - sätzlich lässt sich jedoch auch hier sagen, dass zu viele Einzelfaktoren überprüft werden müs - sen, als hierüber eine Aussage getätigt werden kann. Insbesondere kommt es hier auf die Rechts - grundlage, d.h. den Pacht- oder Mietvertrag an. Jede Immobilie und jeder Sachverhalt muss indi - viduell geprüft werden. Größere Betreiber haben oft im Vergleich zu kleineren Betreibern bessere Konditionen vereinbart, da „Größe“ auch etwas mit „besserer Verhandlungsbasis“ zu tun hat. Demnach kann dies im „Worst Case“ genau dann zum Nachteil des Eigentümers werden.
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